Verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw van een woning: waarom de identiteit van de afbreker en heropbouwer van cruciaal belang is

Het Grondwettelijk Hof bevestigt de huidige voorwaarden omtrent het verlaagde btw-tarief.

Wie vandaag een nieuwbouwwoning koopt, zal steevast bij de verkopende bouwpromotor informeren of op de woning het gebruikelijke btw-tarief van 21% wordt aangerekend, dan wel of het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is.

Dit verlaagd btw-tarief geldt van 01/01/2021 tot en met 31/12/2023 en is van toepassing bij de afbraak en heropbouw van woningen. Daarbij is vereist dat de betreffende woning gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de koper zal zijn, dat de woning een bewoonbare oppervlakte zal hebben van maximum 200 m² en dat de afbraak, heropbouw en daaropvolgende levering gebeuren door dezelfde bouwpromotor.

Het Grondwettelijk Hof bevestigde in haar arrest van 21/04/2022 dat deze laatste voorwaarde geen discriminatie uitmaakt. Neem de volgende situatie: de eigenaar van een perceel breekt het bestaand gebouw zelf af en verkoopt vervolgens het perceel aan een bouwpromotor, die daarop een nieuwbouwwoning optrekt en deze woning vervolgens verkoopt. De kopers zullen in dat geval niet kunnen genieten van het verlaagde btw-tarief, aangezien de afbraak en heropbouw niet door dezelfde persoon gebeurde.

Betekent dit dat u als bouwpromotor noodzakelijk zelf elke steen moet afbreken en opnieuw moet opbouwen? Neen. U kan gerust een beroep doen op één of meerdere onderaannemers, aangezien u voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief toch zal worden geacht zelf te zijn overgegaan tot afbraak en heropbouw. De woning kan ook in dat geval worden verkocht aan een btw-tarief van 6%. Op de facturen van uw onderaannemer zal u wel het gebruikelijke btw-tarief van 21% verschuldigd zijn.

Belangrijk om mee te geven, is dat een bouwpromotor ook kan genieten van het verlaagde btw-tarief wanneer hij een woning afbreekt en opbouwt op een grond die eigendom is van een derde, zoals bij een opstalrecht. In dat geval is vereist dat de bouwpromotor als opstalhouder is overgegaan tot afbraak en heropbouw van het gebouw. Heeft de opstalgever het terrein laten afbreken voor eigen rekening of door een derde, en pas na deze afbraakwerken een opstalrecht gevestigd ten gunste van de bouwpromotor? Dan zal de bouwpromotor de door hem opgetrokken woning niet aan een verlaagd btw-tarief kunnen verkopen.

Wenst u verdere informatie te verkrijgen omtrent dit verlaagde btw-tarief?

Contacteer Akurad Advocaten, ons team aannemings- en vastgoedrecht staat voor u klaar!